Florian Candan Avocat

Cour de Cassation – Chambre Civile 1 – 18 février 2015

Résumé : Les administrateurs de biens doivent être vigilants concernant les entreprises qu’ils mandatent en vérifiant leurs compétences ainsi que leur assurance qui peut, in fine, leur être utile pour se voir garantir d’une mauvaise exécution des travaux.

Commentaire:

Monsieur et Madame X étaient propriétaires d’un appartement victime d’infiltrations à répétition en raison du manque d’entretien des installations privatives de leurs voisins du dessus.

L’appartement de ces derniers, les Consorts Y, était géré par un administrateur de biens dont le mandat lui accordait de très larges pouvoirs.

Les Consorts X ont décidé d’attaquer les Consorts Y et ces derniers se sont retournés contre leur administrateur de biens.

La Cour de Cassation a reconnu une faute de gestion de l’administrateur de biens car les nombreux dégâts des eaux subis par les Consorts X depuis de nombreuses années étaient dus aux installations  sanitaires des Consorts Y.

Pour considérer que le gestionnaire de biens avait engagé sa responsabilité, la Cour de Cassation relève que le mandat de gestion lui conférait de très larges pouvoirs et notamment celui de faire dresser tout état des lieux, assurer toutes réparations, reconstructions et tous changements de distribution.

Ce mandat donnait également tous pouvoirs pour passer les devis et marchés avec les architectes, les entrepreneurs et en payer les factures.

De son côté, le gestionnaire indiquait son absence de faute dans la mesure où il avait accompli sa mission en proposant des devis à ses clients et que ces derniers en raison de leurs peu de moyens n’y avait pas fait suite.

Cependant, la Cour de Cassation n’a pas reconnu cet argumentaire comme pertinent car entre 1998 et 2007, 12 factures de réparation avaient été réalisées concernant cette salle de bain.

Ainsi, cet arrêt qui pourrait sembler sévère à l’égard de l’administrateur de biens n’est finalement que la sanction de ce dernier en raison non pas de son inaction mais surtout d’une mauvaise exécution de son contrat.

En effet, lorsque l’administrateur de biens choisit les entreprises, il se doit de contracter avec des entreprises compétentes et assurées.

Or, les désordres subis par les voisins du dessous étaient davantage dus à l’inefficacité des solutions réparatoires mises en œuvre qu’à une absence de manque de moyens.

En conséquence, les administrateurs de biens doivent être vigilants concernant les entreprises qu’ils mandatent en vérifiant leurs compétences ainsi que leur assurance qui peut, in fine, leur être utile pour se voir garantir d’une mauvaise exécution des travaux.

Cour d’Appel de Paris – Pôle 5 – 21 janvier 2015

Résumé:

Lorsque le bailleur souhaite déplafonner le loyer du bail commercial après avoir essuyé un refus du preneur sur ce point, il saisit le juge des loyers commerciaux d’une demande en déplafonnement.

Cette demande doit remplir plusieurs conditions, dont la communication de plusieurs références pratiquées dans le voisinage pour des locaux équivalents.

Commentaire:

Lorsque le bailleur souhaite déplafonner le loyer du bail commercial après avoir essuyé un refus du preneur sur ce point, il saisit le juge des loyers commerciaux d’une demande en déplafonnement.

Cette demande doit remplir plusieurs conditions, dont la communication de plusieurs références pratiquées dans le voisinage pour des locaux équivalents.

 
Cette affaire relate justement le refus du juge des loyers de faire droit à une demande d’expertise judiciaire pour apprécier la valeur locative d’un local commercial en l’absence de plusieurs références soumises au juge.

Un bail commercial a été conclu le 31 mai 2001 pour des locaux comprenant une boutique sur rue, avec accès par la cour, d’une superficie de 32 m², à usage d’activité d’agence immobilière, pour un loyer annuel de 16787 €, révisé en 2008 à la somme de 21.210 €.

Le bailleur sollicitait le déplafonnement du loyer et la fixation de la valeur locative du bail renouvelé à la somme de 35.000 € au 1er avril 2011.

 
Pour fonder sa demande, le bailleur indiquait que la valeur locative pourrait être appréciée sur la base de 1.100 € le m² et fournissait pour unique référence le montant d’un loyer fixé judiciairement pour une boutique de prêt-à-porter.

Cette unique référence, correspondant en outre à une activité différente de celle stipulée au bail, a été jugée insuffisante par le juge des loyers commerciaux.

 
Le bailleur a donc interjeté appel de cette décision en sollicitant la désignation d’un Expert judiciaire.

En effet, dans la pratique si le juge des loyers commerciaux estime ne pas avoir suffisamment d’informations concernant la fixation du loyer révisé, il peut désigner un Expert judiciaire.

 
Le juge peut également débouter le bailleur en considérant que les références fournies ne sont pas de nature à justifier sa demande et que l’Expert n’a pas vocation à le suppléer dans l’administration de la preuve conformément à l’article 146 du Code de procédure civile.

C’est la seconde option qui a été confirmée par le juge d’appel.

Il est donc conseillé lorsqu’un bailleur saisi le juge des loyers en vue de fixer le loyer commercial à la valeur locative de fournir plusieurs références de locaux équivalents.

Résumé :

Cour d’appel de Paris
22 Janvier 2015

COMMENTAIRE

Vivre seul dans un logement parisien de plus de 368 m² pour un loyer de 5.037 € hors charges, (soit 13,25 € le m²), c’est possible lorsque la Ville de PARIS est votre bailleur.

A la décharge de cette dernière, le bail courrait depuis l’année 1981 et le prix du loyer suivait donc l’indexation légale.

C’est d’ailleurs peut être pour cette raison que la Ville de PARIS entendait délivrer un congé de reprise pour vente.

En tout état de cause, dans cette situation, les règles fixées par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 sont interprétées strictement par la Cour de cassation.

« II. ― Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

L’une des conditions importante à respecter est de déterminer avec la plus grande des précisions le bien objet de la vente.

Ce dernier doit correspondre parfaitement avec le bien donné à bail.

Les difficultés apparaissent, lorsque comme en l’espèce, la description du bien figurant au bail manque de précision.

En effet, la seule désignation du bien était la suivante :

« Un logement de dix pièces et dépendances d’une surface réelle de 368 m2 situé au rez – de – chaussée et à l’entresol’ Un jardin de 100 m2 environ. »

La jurisprudence a sanctionné par le passé les offres de vente qui ne correspondaient pas aux lieux loués matériellement, c’est-à-dire qui rajoutaient des chambres de services ou des caves non comprises dans le bail.

A contrario, la jurisprudence a également sanctionné l’offre qui reprenait précisément la désignation du bail mais ne correspondant pas à la réalité de la location en ce que certains lots accessoires étaient utilisés par le preneur sans que le bail ne le précise.

En résumé, le bailleur qui délivre congé avec offre de vente doit :

• Reprendre avec précision la description du bien loué figurant au bail.
• Si la description est imprécise, il doit mentionner dans l’offre la réalité matérielle des biens mis en location.

En l’espèce, tel était le reproche soulevé à l’encontre de la Ville de PARIS qui avait délivré une offre plus précise que la description du bien figurant au bail mais bien moins précise que ce qui était mis à la disposition du preneur dans la réalité.

La Cour de cassation fidèle à sa jurisprudence ne pouvait manquer de rentrer en cassation à l’encontre du jugement du Tribunal d’Instance.

Le congé pour reprise a donc été annulé pour la plus grande joie du locataire.