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  • Florian Candan /

    Travaux de ravalement et information des copropriétaires quant aux produits chimiques utilisés

     

    Résumé:

     

    Le syndicat des copropriétaires n’a pas à fournir ces informations dans la mesure où les sociétés mandatées étaient qualifiées et qu’un Coordinateur Sécurité et Protection de la Santé suivait les travaux.

     

    Cour d’appel de PARIS- 6 MAI 2015

     

    Signe des temps, cet arrêt met en avant des copropriétaires particulièrement attentifs et exigeants aux risques sanitaires pouvant résulter du ravalement de leur immeuble.

     

    En effet, ces derniers exigeaient du syndic qu’il communique les produits chimiques utilisés lors de cette opération.

     

    Ainsi, les époux D. ont demandé au Tribunal de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à communiquer la liste des produits chimiques utilisés dans le décapage des peintures et de justifier de l’innocuité de ces produits.

     

    Ils indiquaient notamment qu’aucun constat de risque d’exposition au plomb ne leur avait été communiqué et donc que les travaux de ravalement auraient été exécutés sans tenir compte de la présence de ce produit.

     

    Ils demandaient ainsi au Tribunal d’invalider l’exécution des travaux de ravalement.

     

    La Cour a rejeté la demande de ces derniers.

     

    En effet, elle considère que le syndicat des copropriétaires n’avait pas à fournir ces informations dans la mesure où les sociétés mandatées étaient qualifiées et qu’un Coordinateur Sécurité et Protection de la Santé suivait les travaux.

     

    Dans ces conditions le syndic n’avait pas à communiquer la liste des produits utilisés puisque les travaux étaient réalisés dans des conditions garantissant la sécurité des occupants de l’immeuble.

     

  • Florian Candan /

    Travaux non autorisés sur une partie commune à jouissance exclusive

    Cour d’Appel d’Aix-en-Provence – 22 janvier 2015

     

    Résumé:

     

     

    La règle en matière de jouissance privative est relativement simple dans la mesure où les parties communes restent appartenir au syndicat des copropriétaires et que toutes installations sans autorisation est de nature à créer un trouble manifestement illicite.

     

    Commentaire: 

     

    Peut-on installer une pergola sur une partie commune dont on détient la jouissance exclusive ?

     
    Telle est la question sur laquelle vient répondre la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.

     
    Des copropriétaires avaient la jouissance exclusive d’un jardin partie commune sur lequel ils ont installé une pergola sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

     
    La question aurait pu se régler sur le fondement de l’article 25-b au regard des atteintes portées par les copropriétaires à l’aspect extérieur de l’immeuble.

     
    En l’occurrence, le règlement de copropriété avait anticipé ce type de problématique et soumettait « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardin » à en respecter l’aspect général.

     
    La règle en matière de jouissance privative est relativement simple dans la mesure où les parties communes restent appartenir au syndicat des copropriétaires et que toutes installations sans autorisation est de nature à créer un trouble manifestement illicite.

     
    Si ce jardin avait été partie privative, la règle aurait été identique en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965

  • Florian Candan /

    Déplafonnement et ambiguïté de la clause relative aux activités autorisées

    Cour de Cassation – 3ème Chambre Civile – 11 mars 2013

     

    Résumé:

     

    Le déplafonnement du bail n’est pas justifié si les activités litigieuses figuraient dans le contrat de bail initial en vertu d’une clause du bail renvoyant à l’objet social du preneur.

     

     

    COMMENTAIRE: 

     

     

     

    Cet arrêt pose la question du déplafonnement du loyer commercial et donc de sa fixation à la valeur locative lorsque, la clause du bail relative à la destination contractuelle et aux activités autorisées dans le bail est ambigüe.

     

    En l’occurrence, il sera rappelé que l’article L145-34 du Code de commerce énonce en substance, qu’à moins d’une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiquées dans le voisinage, le loyer de renouvellement doit suivre le taux de variation de l’indice prévue au bail et ne peut donc être déplafonnée.

     

    Par ailleurs, l’article R145-5 énonce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail.

     

    Ainsi, en cas de modifications des éléments prévus à l’article L 145-33 du Code de Commerce précité, le déplafonnement peut être accepté par le juge s’il figure des nouvelles activités qui n’étaient pas prévus au bail initial.

     

    En l’occurrence, la problématique résultait d’une clause ambigüe du bail énonçant que le preneur ne pouvait exercer que l’activité relevant de son objet social énoncé comme suit dans le bail : « commerce de café-comptoir, tabac et articles de fumeurs », alors même que l’objet social était beaucoup plus large et incluait notamment les activités résultant d’un avenant du 28 mai 2001 intégrant l’activité « bar tabac, activité annexe, et/ou complémentaire, restaurant, presse, pmu, tout produit de la française des jeux, bazar, cadeaux, articles de fumeurs et divers ».

     

    Ainsi, le bailleur sollicitait le déplafonnement sur le fondement de l’avenant autorisant des activités complémentaires au bail initial.

     

    Or, la Cour de Cassation donne raison à la Cour d’Appel qui a interprété la clause litigieuse du bail et considère qu’elle n’a aucunement dénaturée celle-ci.

     

    La Cour de Cassation valide donc le raisonnement selon lequel l’objet social incluant les activités précitées étaient autorisées dès l’origine du bail et donc ne pouvait justifier d’un déplafonnement.