Florian Candan Avocat

Résumé: 

 
L’agent immobilier qui a correctement accompli sa mission dans le cadre juridique d’un mandat, même non exclusif, peut obtenir des dommages et intérêts d’un montant équivalant au montant de la commission dont il a été privé.

Cour d’appel de BASSE TERRE- 20 juillet 2015

Cet arrêt à le mérite de rappeler qu’un agent immobilier qui a correctement accompli sa mission dans le cadre juridique d’un mandat, même non exclusif, peut obtenir des dommages et intérêts d’un montant équivalant au montant de la commission dont il a été privé.

La société ILIADE, agence immobilière, détenait un mandat de recherche non exclusif.

Ce mandat non exclusif portait sur la recherche d’un terrain d’environ 1.000 m² et prévoyait une rémunération en cas de réalisation de l’opération à hauteur de 10.000 €.

Une promesse synallagmatique de vente est réalisée en date du 23 mai 2012 grâce au concours de la société ILIADE.

Cependant, le vendeur du terrain n’a pas daigné se rendre au rendez-vous de signature de l’acte authentique malgré une sommation par voie d’huissier.

Un procès-verbal de carence a donc été réalisé.

Ainsi, même si le vendeur n’était pas débiteur de la commission, son comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier le montant de sa commission.

En refusant de réitérer la vente alors que toutes les conditions étaient réunies, Madame BOULOGNE  a commis une faute et engagé sa responsabilité à hauteur du montant de la commission perdue, soit 10.000 €, qu’elle a été condamnée à verser à la société ILIADE.

Cette jurisprudence est constante et sanctionne les parties dont le comportement fautif a causé un préjudice à l’agent immobilier.

Résumé: 

 
Dans une perspective d’optimisation fiscale, engage sa responsabilité l’agent immobilier qui fonde sa simulation sur des bénéfices approximatifs.

Cour de cassation-chambre civile 1- 9 juillet 2015

COMMENTAIRE: 

Cet arrêt est particulièrement intéressant au regard de l’obligation de conseil et d’information de l’agent immobilier.

En effet, dans une perspective d’optimisation fiscale, Monsieur et Madame X ont, par l’entremise de la société AUDIT ET SOLUTIONS, agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, fait l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement destiné à la location moyennant un prix de 263.800 €.

Ce financement était réalisé à l’aide d’un emprunt.

Afin de convaincre les acquéreurs de la pertinence de leur investissement, la société AUDIT ET SOLUTIONS avait proposé des tableaux de simulation, notamment quant à l’évaluation du montant du loyer à percevoir au titre de revenus locatifs.

Dans ce montage, les loyers devaient servir à rembourser les échéances du crédit.

Toutefois, les acquéreurs profanes n’avaient pas envisagés les risques d’un tel investissement, et très vite le montant du loyer s’est révélé inférieur de plus de 27% à celui indiqué dans la simulation ne permettant plus aux acquéreurs de rembourser le montant de leur emprunt.

L’agence immobilière indiquait que les tableaux de simulations n’étaient pas contractuels et qu’en conséquence la valeur du loyer pouvait être fluctuante.

Néanmoins, cette ligne de défense n’a pas emporté la conviction de la Cour de cassation qui a  considéré que l’agent immobilier était fautif en raison de la différence de plus de 27% entre le loyer annoncé par l’agence immobilier et celui perçu par les époux.

En outre, le tableau des bénéfices étaient également approximatif et donc les informations délivrées par le conseiller en investissement immobilier étaient inexactes.

Cet arrêt est renvoyé devant la cour d’appel de Versailles pour être rejugé.

Nous serons particulièrement attentifs aux suites qu’il en sera donné.

Résumé: 

L’agent immobilier est réputé avoir une parfaite connaissance des biens à vendre et ne peut ignorer les risques liés à l’humidité et à l’infestation de mérules dans une région particulièrement connue pour ce type de phénomène.

Cour d’appel de CAEN- 7 août 2015

Cet arrêt engage la responsabilité de l’agent immobilier qui a manqué à son obligation de conseil en ne réalisant pas d’état parasitaire sur un immeuble ancien.

Les faits sont les suivants :

Par promesse de vente du 27 novembre 2006, un appartement situé à TROUVILLE SUR MER est vendu par la SARL DEFISC à Madame L. au prix de 243.000€.

Détail d’importance, la SARL DEFISC venait d’acquérir cet appartement la veille de la promesse de vente auprès de Madame H.

Les deux ventes, à deux jours d’intervalles avaient été réalisées par l’intermédiaire de l’agence FONCIA TRANSACTION.

Après la signature de l’acte authentique et la prise de possession des lieux, Madame L. a assigné en référé la société SARL DEFISC en vue de faire désigner un expert judiciaire dans la mesure où le bien était affecté d’amiante et de mérules.

Par jugement du 7 juin 2012, le Tribunal de Grande Instance a prononcé la résolution de la vente entre la société DEFISC et Madame L. , ordonné la restitution du prix de vente et condamné la SARL FONCIA TRANSACTION en sa qualité d’agent immobilier à garantir la société DEFISC à hauteur de 60% de toutes les sommes qu’elle a été condamnée à verser à Madame L.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement au motif que l’agent immobilier est réputé avoir une parfaite connaissance des biens à vendre et qu’il ne peut ignorer les risques liés à l’humidité et à l’infestation de mérules dans une région particulièrement connue pour ce type de phénomène.

Pour retenir la responsabilité  de la société FONCIA, la Cour considère qu’elle est intervenue en qualité d’intermédiaire et  en tant que rédacteur de la promesse sous conditions suspensives.

En outre, la société FONCIA avait eu connaissance d’un dégât des eaux avant la réitération de l’acte authentique et aurait donc dû conseiller au vendeur de faire établir un état parasitaire, lequel aurait permis de déceler l’existence ancienne de fissures et la réalité de l’infestation parasitaire.

Ainsi, la société FONCIA a été condamnée à garantir le vendeur des sommes auxquelles il a été lui-même condamné.

Toutefois, le lecteur notera que sa garantie ne porte pas sur 100% des sommes mais sur 60% des condamnations.

En effet, la société DEFISC était elle-même professionnel de l’immobilier et n’avait conservé le bien qu’une journée avant de le revendre.

Ainsi, il est recommandé à l’agent immobilier d’être extrêmement attentif aux désordres qui sont susceptibles d’affecter un bien et de conseiller au vendeur d’établir tout diagnostic permettant de déceler d’éventuels vices.