Florian Candan Avocat

Résumé :

Les vendeurs n’ayant pas informé l’agent immobilier de l’existence d’un dispositif individuel d’assainissement, ce dernier n’avait pas à vérifier si l’évacuation des eaux usées était effectivement raccordée au réseau public.

Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 28 janvier 2015

Cet arrêt  précise les limites de l’obligation de conseil de l’agent immobilier concernant le dispositif d’assainissement des eaux usées d’un bien immobilier.

En effet, les consorts X ont vendu aux consorts A une maison à usage d’habitation stipulant au contrat  que le bien était raccordé au réseau d’assainissement public.

Cependant, les acquéreurs ont très vite constaté de mauvaises odeurs.

L’expertise judiciaire a démontré que la maison n’était finalement pas raccordée au réseau public mais uniquement à un dispositif individuel d’assainissement.

Les vendeurs, attaqués par les acquéreurs, avaient donc mis en cause l’agent immobilier en vue d’obtenir sa garantie.

Néanmoins, la Cour de Cassation considère que les vendeurs n’ayant pas informé l’agent immobilier de l’existence de ce dispositif individuel d’assainissement, ce dernier n’avait pas à vérifier le mode d’évacuation des eaux usées.

Il n’a donc pas été jugé responsable.

Résumé:

L’agent immobilier en sa qualité de professionnel est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil et doit vérifier que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte sont réunies.

COUR DE CASSATION

3^e CHAMBRE CIVILE

21 OCTOBRE 2014

Les Consorts X propriétaires d’une maison d’habitation ont conclu par l’intermédiaire d’une Agence Immobilière une promesse de vente avec les époux Y.

Cette maison avait fait l’objet de travaux d’agrandissement sans autorisation.

Les époux Y ont renoncé à poursuivre la vente et ont assigné les vendeurs et l’agence immobilière en annulation de la promesse de vente, en restitution du dépôt de garantie et indemnisation de leur préjudice.

En effet, il apparaît que l’acte notarié du 27 avril 1977 indiquait deux pièces pour cet immeuble.

En outre, les vendeurs avaient remis cet acte quatre mois après la signature de la promesse de vente.

La Cour d’Appel avait rejeté l’appel en garantie des vendeurs contre l’Agence Immobilière en sa qualité de rédacteur d’acte.

En effet, la Cour avait considéré que l’Agent Immobilier n’avait pas à rechercher la régularité des actes de vente dont il avait recopié les mentions.

Cependant, la Cour d’Appel n’est pas de cet avis et considère que l’agent immobilier en sa qualité de professionnel était tenu d’une obligation de renseignement et de conseil et aurait dû vérifier que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte étaient réunies.

En résumé, la Cour de Cassation considère que l’Agent immobilier aurait dû avant la rédaction de la promesse solliciter la communication de cet acte notarié et s’interroger sur la légalité de cet agrandissement.

Résumé

La Cour de Cassation prive de commission l’agent immobilier qui détenait non pas un mais deux registres des mandats (un pour les mandats de vente et un pour les mandats de recherche), quand bien même ces deux registres étaient conformes au modèle prévu par arrêté.

COUR DE CASSATION

CHAMBRE CIVILE 1

10 DECEMBRE 2014

La présente affaire sera publiée au Bulletin et a le mérite d’être claire même si elle n’en est pas moins extrêmement sévère.

En l’espèce, une Agence immobilière sollicitait le versement de sa commission prévue par un mandat de recherche.

Ce dernier figurait chronologiquement dans un registre des mandats sans discontinuité et relié.

Cependant, il est apparu que cette Agence Immobilière détenait deux registres distincts, l’un pour les mandats de vente, et l’autre pour les mandats de recherche.

La Cour considère que l’article 72 relatif à l’application de la loi HOGUET ne fait pas de distinction dans la mesure où il indique que :

« Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conformes à un modèle fixé par arrêté. »

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié.

Ainsi, la Cour de Cassation sanctionne le professionnel qui détenait non pas un mais deux registres distincts, quand bien même ces deux registres étaient conformes au modèle prévu par arrêté.

Il est donc plus que conseillé à tous les professionnels de ne détenir qu’un seul et unique registre des mandats que ces derniers soient de vente ou de recherche.

Par ailleurs, pour la parfaite information du lecteur, les mandats et leur registre doivent être conservés pendant dix ans.