Florian Candan Avocat

Cour d’Appel de Lyon – Chambre Civile 1 – 28 avril 2015

Résumé :

L’acquéreur qui ne justifie pas avoir sollicité dans les délais fixés un prêt conforme aux conditions stipulées dans le compromis, doit être condamné au paiement de la somme de 46.600 € représentant l’indemnité d’immobilisation.

Commentaire:

Les Consorts X ont conclu, par acte authentique du 29 janvier 2010, un compromis de vente avec Monsieur D en vue d’acquérir un bien immobilier d’un montant de 446.000 €.

Cette vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 511.600 € sur une durée minimum de 25 ans, à un taux maximum de 4 %.

L’acquéreur devait justifier, sous peine de nullité de l’acte, de l’obtention de ce prêt au plus tard le 29 mars 2010.

Le compromis prévoyait que l’acquéreur devait effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt.
Il devait notamment déposer sa demande dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte.

A défaut de respecter l’ensemble de ces formalités, l’acquéreur devait être considéré comme n’ayant pas respecté ses obligations.

Ainsi, si la non-obtention du prêt avait pour cause une négligence de l’acquéreur, les vendeurs étaient en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation équivalente à 10 % du prix de vente.

Par le passé, la Cour de Cassation a déjà eu à se prononcer sur ce type d’affaire et considère qu’il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente ou du compromis de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte.

A titre d’exemple, la 3ème chambre civile en date du 20 novembre 2013 avait déjà sanctionné un acquéreur qui avait sollicité un prêt à un taux de 4,20 % alors que le compromis prévoyait un taux maximal de 4,75 %. En outre, l’acquéreur ne démontrait avoir accompli d’autres demandes de prêt.

 
Le 27 février 2013, la 3ème chambre civile avait également condamné des acquéreurs au motif que la demande de prêt avait été déposée au nom d’une SCI en formation alors que l’acte prévoyait qu’elle serait déposée en leurs noms.

La jurisprudence de la Cour de cassation est ainsi particulièrement stricte dans l’interprétation des dispositions contractuelles convenues concernant les caractéristiques du prêt.

En l’espèce, l’acquéreur, outre le fait d’avoir formulé une demande de prêt supérieure au montant convenu, n’avait pas informé les vendeurs de ce refus avant le 20 avril 2010 alors que la date contractuelle fixée était le 29 mars 2010.

En outre, il ne démontrait aucune démarche complémentaire afin d’obtenir un nouveau financement.

Ainsi, la Cour d’appel de LYON, fidèle à la jurisprudence de la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation, a considéré que M. D n’ayant pas justifié avoir sollicité dans les délais fixés un prêt conforme aux conditions stipulées dans le compromis, devait être condamné au paiement de la somme de 46.600 €.

Il est donc vivement conseillé aux futurs acquéreurs de remplir strictement les conditions prévues dans la promesse de vente et de solliciter plusieurs prêts afin d’empêcher ce type de déconvenues.

Résumé

Cour de cassation – chambre civile 3
17 décembre 2014

COMMENTAIRE

Partez avec l’argenterie mais laissez les miroirs en place si vous ne souhaitez pas que votre vente soit résiliée à vos torts exclusifs.
M. X était sous promesse de vente avec la société F concernant une maison d’habitation dont les termes interdisaient au vendeur d’apporter toute modification des lieux.
Or, pour des raisons qui ne sont pas mentionnées à l’arrêt, le vendeur a souhaité partir avec le meuble haut et le miroir de la salle de bain qui étaient fixés par des chevilles.
Cette dépose laissait ainsi nu le mur de la salle de bain sur lequel on apercevait la détérioration des faïences murales et contraignait les nouveaux acquéreurs à remplacer la totalité de celles-ci.
Le débat juridique portait sur le fait de savoir si les meubles retirés étaient ou non des immeubles par destination, à savoir des meubles incorporés à l’immeuble et dont la dépose nécessite un descellement ou une désolidarisation du bien.
La Cour de cassation ne répond pas clairement à cette question et se place sur le terrain de la détérioration du bien caractérisant une violation grave des stipulations de la promesse de vente interdisant au vendeur d’apporter toute modification des lieux.
Eu égard la faiblesse des réparations au regard du prix de vente, la Cour de cassation opte donc pour une interprétation stricte du contrat.
 

Résumé :

Cour de cassation – Chambre civile 1
18 Décembre 2014

 COMMENTAIRE

Comment se faire indemniser de tout ou partie de sa commission lorsque la vente ne se réalise pas en raison du comportement fautif de l’acheteur ?
Maniant la baguette concernant l’impossibilité d’obtenir le paiement de sa commission en l’absence de mandat en bonne et due forme, les magistrats se montrent plus souples lorsque la finalisation de la vente est compromise par la faute de l’acheteur.
Les faits sont simples :
L’agence immobilière LES SOLEILS DES EAUX avait en charge la vente d’un bien en contrepartie d’une commission devant être versée par le vendeur.
L’agence immobilière trouva des acquéreurs potentiels en la personne des consorts Y qui s’engageaient à acheter sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
On le sait, les acquéreurs doivent effectuer des demandes de prêts correspondant aux termes de la promesse de vente.
S’ils n’effectuent pas les démarches dans les délais imposés, ou s’ils déposent des demandes de prêts pour des montants ou des taux différents à ce qui est convenu dans la promesse, ils se mettent sciemment en position de ne pas réaliser la condition suspensive et font donc échec volontairement à la vente.
En l’espèce, la Cour d’appel considérait que la demande ne pouvait aboutir dans la mesure où la commission était à la charge des vendeurs.
Cependant, la Cour de cassation ne raisonne pas sur le fondement contractuel mais sur le terrain délictuel en visant clairement l’article 1382 du Code civil considérant que le comportement fautif des acheteurs avait causé un préjudice à l’agence immobilière.
En résumé, l’agent immobilier a droit à la réparation de son préjudice lorsque le comportement fautif d’une partie, même extérieure au contrat, lui fait perdre le montant de sa commission.