Florian Candan Avocat

Résumé :

L’agent immobilier a droit à l’indemnisation de la perte de chance d’obtenir le paiement de sa commission.

Cour de cassation – Chambre civile 1

24 avril 2013

COMMENTAIRE

Bien que cet arrêt porte sur une question de procédure, il permet de rappeler que le vendeur qui confie un mandat de vente à un professionnel doit en cas d’offre d’achat conforme aux prix, aux charges et aux conditions stipulées à l’acte faire suite à cette offre sous peine de payer une partie de la commission.

Encore une fois, le montant des dommages et intérêts sera apprécié en fonction de la perte de chance.

En l’espèce, la perte de chance avait été retenue à 75% des honoraires de  l’agent immobilier par la Cour d’appel, les 25% refusés correspondant à l’aléa relatif à la capacité des acquéreurs à financer leur projet.

Résumé :

L’agent immobilier privé à tort de son droit à commission peut se faire indemniser à hauteur de la perte de chance d’obtenir le paiement de sa commission.

Cour de cassation – Chambre civile 1

29 Mai 2013

COMMENTAIRE

Dans cet arrêt, un mandat non exclusif de vente est conclu pour une durée déterminée et résilié unilatéralement par le mandat avant l’échéance du terme.

L’agence immobilière considère que la résiliation anticipée lui a causé un préjudice dans la mesure où elle ne lui a pas permis de trouver un nouvel acquéreur lui permettant ainsi d’être à l’origine de la vente et de percevoir son droit à commission.

Il est rappelé que lorsqu’un agent immobilier est privé de son droit à commission à tort, il lui est possible de saisir la justice afin de se faire indemniser à hauteur du montant de la commission perdue.

En l’espèce, la Cour de cassation, rappelle que « le dommage résultant de la perte de chance doit être mesuré à la chance perdue et ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ».

En résumé, plus les chances de vendre le bien étaient élevées, plus les dommages et intérêts le seront.

Résumé :

Même en l’absence de préjudice, la clause pénale doit s’appliquer en cas de manquement du mandant relatif au respect de l’exclusivité donnée.

Cour de cassation – Chambre civile 1

2 Octobre 2013

COMMENTAIRE :

Un vendeur confie un mandat exclusif à une agence immobilière en date du 23 mai 2009 pour une durée de 3 mois.

Quelques jours plus tard, alors même que l’exclusivité donnée à l’agence l’empêchait contractuellement de confier la vente de ce bien à un autre professionnel, le vendeur conclut un mandat de vente avec une autre agence.

L’agence s’étant vue confiée l’exclusivité a donc assigné afin de faire jouer la clause pénale insérée au contrat.

L’arrêt d’appel avait débouté la demanderesse au motif qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un préjudice puisque elle n’avait pas perdu son droit à commission.

La Cour de cassation vient rappeler la nature juridique de la clause pénale dont l’application n’est pas subordonnée  à la constatation d’un préjudice.

Selon l’article 1226 du Code civil « La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ».

Elle est donc la sanction d’un manquement à une obligation contractuelle quand bien même aucun préjudice n’a été constaté.

Dès que l’évènement prévu survient, elle est amenée à s’appliquer.

Néanmoins,  si le juge estime que la clause pénale est excessive ou dérisoire, il lui est possible de la diminuer ou de l’augmenter.