Florian Candan Avocat

COUR DE CASSATION 3^e Chambre civile

06 mai 2014

Résumé: 

L’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 requiert de prendre en compte le bien vendu tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.

La situation de fait prévaut dans ce type d’affaire sur la situation juridique.

COMMENTAIRE: 

Cet arrêt porte sur l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface habitable.

La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de la superficie de la partie privative.

La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

En substance, tout acquéreur d’un lot de copropriété dont la surface est inférieure de plus de 5% de la superficie inscrite à l’acte de vente, peut engager une action en diminution du prix contre son vendeur.  

Il est néanmoins précisé que cette obligation de mesurage ne s’applique pas aux lots d’une superficie inférieure à 8m2, aux caves, aux garages, aux emplacements de stationnement.

Cet arrêt vient à la suite de celui du 6 septembre 2011 et de celui du 2 octobre 2013 précisant que l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 requiert de prendre en compte le bien vendu tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.

En effet, dans cet arrêt, les époux X, en date du 30 décembre 2005, vendaient aux époux Y plusieurs lots de copropriété.

Les acquéreurs faisaient valoir une erreur de surface et engageaient donc une action en diminution du prix de vente.

Cet arrêt portait sur la question de savoir s’il était nécessaire d’inclure dans le mesurage de la superficie vendue une mezzanine qui existait au moment de la vente et d’une surface de 27,10m2.

La particularité étant que cette mezzanine n’était ni mentionnée dans le règlement de copropriété, état descriptif de division, ni dans l’acte de vente.

L’acquéreur arguait donc que la surface de cette mezzanine n’aurait pas due être prise en compte dans le calcul de la superficie totale du lot.

En tout état de cause, ce n’est pas l’avis de la Cour de Cassation qui considère que la situation de fait prévaut dans ce type d’affaire sur la situation juridique.

COUR DE CASSATION 1^e Chambre civile

10 juillet 2014

Résumé : 

L’agent immobilier ne peut obtenir le paiement de sa commission si aucune clause relative à cette dernière ne figure dans la promesse de vente.

Le fait que le mandat de vente mette cette commission à la charge de l’acquéreur n’est donc pas suffisant.

COMMENTAIRE: 

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2006, Monsieur X a confié à la Société GD Immobilier un mandat non exclusif de vente concernant un immeuble d’un montant de 1.480.000€.

La rémunération de l’Agent immobilier mandataire était égale à 6% de ce prix à la charge de l’acquéreur.

Une promesse synallagmatique de vente a été signée entre Monsieur X et Monsieur Z, acquéreur.

Par la suite, ce dernier a renoncé à la vente, et le bien a été vendu à un tiers.

La Société GD Immobilier assignait le vendeur Monsieur X en paiement de sa rémunération.

En l’occurrence, le mandat de vente était un mandat non exclusif, et la rémunération du mandataire était stipulée à la charge de l’acquéreur.

Cependant, et curieusement, l’Agent Immobilier a cru opportun d’assigner le vendeur en paiement de sa rémunération.

En outre, la promesse de vente ne mentionnait ni le montant de la Commission, ni l’indication de la partie qui devait la régler.

La Cour d’Appel de CHAMBERRY avait pourtant accueilli la demande de la Société GD Immobilier à l’encontre du vendeur.

C’est la raison pour laquelle, cet arrêt est partiellement cassé.

En effet, il ne pouvait en être autrement alors même que le mandat de vente stipulait expressément que la rémunération de l’Agent immobilier était à la charge de l’acquéreur.

Il est rappelé que l’article 6 de la loi HOGUET et l’article 73 de son Décret d’application énoncent en substance que l’Agent immobilier, titulaire d’un mandat, ne peut recevoir de commission ou de rémunération que de la personne mentionnée.

En outre, dans cet arrêt, il apparaissait que la promesse de vente ne prévoyait aucune stipulation quant au  débiteur la commission.

On rappellera que dans une affaire quasiment identique en date du 3 avril 2002, la 1^ère Chambre Civile avait débouté l’agent immobilier de sa demande à commission prévue au mandat et sur le bon de visite mais qui ne figurait pas dans le contrat de vente.

On ne peut donc que mettre en garde les professionnels de prévoir effectivement dans le mandat et dans les actes juridiques subséquents une clause relative à leur rémunération.

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile – 9 juillet 2014.

 Résumé : 

L’agent immobilier ne peut insérer dans la promesse de vente une clause pénale en sa faveur mettant à la charge des acquéreurs le paiement d’une indemnité dans l’hypothèse où sa commission est perdue en cas de faute de l’acquéreur empêchant ainsi la régularisation par acte authentique de la vente.

COMMENTAIRE

Cet arrêt rappelle le grand principe qui régit le droit à commission de l’agent immobilier, notamment au regard de l’article 6-1 de la Loi du 2 janvier 1970.

Dans la présente espèce figurait dans le contrat de mandat une clause pénale prévoyant le paiement d’une indemnité compensatrice en cas de non-réalisation de la vente.

Par l’intermédiaire d’une Agence Immobilière, un acte sous-seing privé du 2 janvier 2009 avait été conclu sous les conditions suspensives habituelles et, notamment, celles relatives à l’obtention d’un ou plusieurs prêts.

Les acquéreurs, n’ayant pas obtenu les prêts, ont assigné les vendeurs et l’Agent immobilier en caducité du contrat et restitution du montant du dépôt de garantie.

De son côté, l’Agence Immobilière réclamait la somme de 18.000 € au titre de la clause pénale insérée en sa faveur dans la promesse. Cette clause mettait à la charge des acquéreurs le paiement à l’Agence Immobilière d’une indemnité dans l’hypothèse où la commission était perdue en cas de faute de l’acquéreur empêchant ainsi la régularisation par acte authentique de la vente.

La Cour rejette l’argumentaire et la validité d’une telle clause, aux motifs d’ordre public de l’article 6-1 de la Loi du 2 janvier 1970, qui indique qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’Agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.

Cette décision, bien que classique, doit être nuancée car s’il n’est pas possible d’inclure dans les actes sous-seing privé préparant la vente une telle clause, les Juges accueillent favorablement les demandes relatives à l’indemnisation des dommages-intérêts faisant suite à la perte de la commission d’une Agence Immobilière lorsque le comportement fautif des acquéreurs est caractérisé.