Florian Candan Avocat

Cour d’appel de PARIS – 26 février 2014

Résumé : 

Le syndic mettant en œuvre des travaux urgents sans convoquer immédiatement l’assemblée générale n’engage pas sa responsabilité.

La ratification des travaux peut être effective par l’approbation des comptes à la condition que les dépenses travaux soient explicitement mentionnées.

COMMENTAIRE

Cet arrêt vient s’insérer à la suite de ceux de la 3^ème Chambre civile rendu sur le sujet en date du 1^er février 2005 et du 17 janvier 2007 venant préciser les conditions dans lesquelles les travaux d’urgence doivent être mis en œuvre par le syndic.

 Préalablement, il est rappelé que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic se doit :

 «  […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Cette disposition de la loi du 10 juillet 1965 doit être combinée avec l’article 37 du décret du 17 mars 1967. 

« Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. »

Ainsi les règles régissant le droit de la copropriété donnent pouvoir au syndic d’agir de façon autonome et sans autorisation préalable de l’assemblée générale lorsque la sauvegarde de l’immeuble ou de ses éléments d’équipement est en jeu.

Néanmoins ce pouvoir n’est pas absolu. Il est limité dans le temps et dans son étendue.

En effet, le syndic ne doit prendre que des mesures urgentes en vue de sauvegarder la sécurité des personnes et des biens.

Par ailleurs, il doit impérativement convoquer immédiatement une assemblée générale afin de faire ratifier les travaux engagés à sa seule initiative.

La question des travaux urgents pose en général un dilemme au syndic qui dans tous les cas est susceptible d’engager sa responsabilité.

En effet, si les travaux sont véritablement urgents et qu’il laisse perdurer les désordres dans l’attente d’une autorisation de l’assemblée générale lui autorisant à les réaliser, le syndic engagera par la suite sa responsabilité en cas d’aggravation des désordres.

Si le syndic estime devoir, comme en l’espèce, mettre en œuvre des travaux réparatoires, il prend le risque que l’assemblée générale ne les ratifie pas et que le syndicat l’attrait en justice en responsabilité pour avoir engagé des travaux sans autorisation. 

En l’espèce, le syndic était donc irréprochable en sa qualité de professionnel dans l’exécution de son mandat car les travaux ont été jugés urgents.

Cependant, bien qu’ayant informé et obtenu l’accord du Conseil syndical, le syndic s’était abstenu de convoquer l’assemblée générale immédiatement en laissant passer un délai de 20 mois entre l’ordre de service (3 avril 2007) et la tenue de l’assemblée générale appelée à ratifier les travaux (9 décembre 2008).

Afin de débouter les copropriétaires demandeurs, la Cour d’appel de PARIS estime que le syndic n’engage pas sa responsabilité et que la ratification des travaux peut se faire au travers de l’approbation des comptes incluant les dépenses correspondant aux travaux à la condition que ces dépenses soient clairement identifiées dans les comptes du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, la ratification a posteriori de l’action du syndic prend la forme d’une approbation des comptes alors qu’une résolution relative à la ratification des travaux engagés par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale aurait été nécessaire en temps normal.

Cette décision doit être mise en rapport avec celle de la 3^ème Chambre civile rendue sur le sujet en date 17 janvier 2007 qui considère que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

La Cour d’appel de PARIS pour éviter la censure de la Cour de Cassation mentionne clairement que la ligne comptable se rapportant aux travaux doit clairement être identifiée afin de faire échec à une approbation implicite.

Néanmoins, il apparaît également que l’arrêt de la 3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 1^er février 2005 précise que la ratification des dépenses exposées n’est pas suffisante si une assemblée générale n’a pas été immédiatement convoquée.

Il est fort à parier que la partie déboutée se pourvoira en cassation sur la base de cette dernière jurisprudence.

Résumé :

En cas d’atteinte aux parties communes de l’immeuble, le copropriétaire qui entend agir à titre individuel n’a pas à faire la démonstration d’un préjudice personnel.

L’absence de notification au syndic de l’action en justice du copropriétaire n’entraine pas l’irrecevabilité de cette dernière.

Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE – 16 janvier 2014

COMMENTAIRE

Les copropriétés se composent tant de personnes physiques que de personnes morales.

Dans le présent arrêt, la Ville de Marseille était copropriétaire de lots dans un immeuble sur lequel elle avait entrepris des travaux sur la façade de l’immeuble partie commune sans autorisation de l’assemblée générale.

Elle avait également engagé des  travaux   modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Si les travaux en question n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale, ils avaient fait l’objet d’un permis de construire délivré par… la Ville de Marseille.

Un copropriétaire mécontent avait engagé une action en justice, à titre individuel, sans préalablement prévenir le syndic comme le prévoit l’article 51 du décret du 17 mars 1967.

Pour la parfaite information du lecteur, cet article énonce en substance que tout copropriétaire qui intente une action en justice doit adresser une copie de l’assignation au syndic de l’immeuble.

Ce texte a pour objet d’informer le syndicat des copropriétaires des procédures initiées par un copropriétaire, à titre individuel, afin que le syndicat puisse éventuellement participer à cette action s’il s’avère que l’intérêt collectif est en jeu.

Afin d’écarter les prétentions du copropriétaire contestataire, la Ville de Marseille invoquait le non-respect de cette formalité alors même qu’une jurisprudence constante depuis 1975 n’avait jamais sanctionné un copropriétaire s’abstenant d’accomplir cette formalité.

La Ville de Marseille ne contestait aucunement la réalité des travaux mais soulignait qu’elle bénéficiait d’un permis de construire régulier confondant ainsi droit de la copropriété et droit de l’urbanisme.

La Cour a jugé que la Ville de Marseille n’en restait pas moins un copropriétaire comme les autres dont le respect de l’article 25 b de la loi du 10 juin 1965 s’imposait en sa qualité de copropriétaire.

Cet arrêt a le mérite de venir confirmer le sort réservé par la justice aux actions engagées à titre individuel par un copropriétaire.

Depuis de nombreuses années, il est acquis qu’un copropriétaire n’a pas à solliciter d’autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice à titre individuelle en cas d’atteinte aux parties communes.

Depuis l’arrêt de la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 15 mars 2005, il n’est d’ailleurs plus nécessaire que le copropriétaire justifie d’une violation du règlement de copropriété ou d’un préjudice personnel à partir du moment où une atteinte aux parties communes est établie.

Tel était effectivement le cas en l’espèce.

Résumé:

Il n’est pas possible que le représentant d’un copropriétaire qui ne fait par partie du syndicat des copropriétaires puisse être élu président de séance.

COMMENTAIRE

La solution suivante a vocation à être largement publiée puisqu’elle figurera au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, au Bulletin d’information de la Cour de cassation et sera diffusée sur le site Internet de la Cour de cassation.

Une telle publicité a vocation à asseoir la solution de l’arrêt commenté qui vient trancher une question longtemps débattue et dont l’intérêt pratique est certain lors de la tenue des assemblées générales.

Les faits sont les suivants, un copropriétaire avait classiquement donné mandat à une personne extérieure au syndicat des copropriétaires afin de le représenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette faculté est prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, cependant, ce dernier ne vient pas préciser si le mandataire extérieur au syndicat des copropriétaires peut tenir le rôle, important, de président de séance.

Rappelons que le président de séance ouvre la séance, veille au bon déroulement de l’ordre du jour et des votes et signe le procès verbal.

Son existence légale figure à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 qui ne précise pas non plus si ce rôle peut être tenu par une personne extérieure à la copropriété.

En l’espèce, la 3ème Chambre civile vient à répondre à cette question par la négative en affirmant : « qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale »