Florian Candan Avocat

COUR D’APPEL DE PARIS Pole 4 – Chambre 2

05 mars 2013

Résumé: 

Au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de construire est un accessoire des parties communes qui appartient au syndicat des copropriétaires.

La création d’une mezzanine même dans les parties privatives aurait dû être soumise à l’approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26.

COMMENTAIRE:

La présente affaire est relative à la création d’une mezzanine augmentant d’une vingtaine de mètres carrés la surface des parties privatives d’un lot en copropriété.

Les caractéristiques matérielles de cette mezzanine étaient  telles qu’elle n’était ni démontable, ni même amovible.

Bien au contraire, elle prenait appui dans les murs communs.

Conformément à l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire avait sollicité l’autorisation de l’assemblée générale afin de réaliser ses travaux.

Cette condition est, on le sait, indispensable à tout travaux réalisés aux frais du copropriétaire et affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

Pour autant, le copropriétaire en question n’avait pas pris en compte qu’une telle création de surface complémentaire, même dans son lot privatif, devait impérativement être soumise à l’approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 dans la mesure où il consommait le droit à construire appartenant au syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation vient aux termes de cet arrêt rappeler cette exigence.

Cette solution se fonde juridiquement par les règles d’urbanisme et l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, l’article 3 énonce :

« Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ».

Bien que le droit à construire n’y figure pas expressément, la jurisprudence a par le passé considéré que :

« La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le coefficient d’occupation des sols (COS) constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes.

Cour de Cassation – 3^e Chambre civile du 10 janvier 2001

Il apparaît donc qu’au visa de l’article 3 précité que le droit de construire est un accessoire des parties communes qui appartient au syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, une cession du droit à construire entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires en question aurait dû être soumise à l’approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26.

Nous apporterons une nuance à cette décision prévue par l’arrêt du 15 janvier 2014 qui exige que le syndicat démontre qu’il détient toujours droit à construire, le jour de la réalisation des travaux.

 Cour de Cassation, 3^ème Chambre civile – 7 mai 2014.

Résumé : 

Le salarié travaillant pour la société mère détenant le cabinet de syndic administrant l’immeuble doit être considéré comme préposé de ce dernier malgré l’absence de contrat de travail quand il est constaté que ce salarié se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme tel.

COMMENTAIRE: 

Le présent arrêt est intéressant au regard des dispositions de l’article 22 alinéa 4 de la Loi du 10 juillet 1965 qui énonce que :

«Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ».

Les faits sont les suivants : Mme X est salariée de la Sté PIERRE & VACANCES.

Au cours d’une assemblée générale, en date du 2 mars 2007, Mme X représentait 3 copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 22 alinéa 3.

Cependant, le Cabinet Y, syndic administrant l’immeuble,  était une filiale de la Société PIERRE & VACANCES, dans la mesure où celle-ci détenait 95% du capital dudit Cabinet.

La question qui se posait à la Cour était de savoir si Mme X, en sa qualité de salariée de la Société PIERRE & VACANCES, pouvait être considérée comme préposée du Cabinet de syndic et donc contrevenir à l’article 22 alinéa 4.

La conséquence directe étant l’annulation de l’assemblée générale en cas de réponse positive.

En l’espèce, la Cour de Cassation répond par l’affirmative, non pas en se fondant sur le fait que la Sté PIERRE & VACANCES détient 95% du capital du Cabinet Y, mais sur la fait que la salariée en question était intervenue dans la gestion de la copropriété en signant des actes à l’entête du Cabinet Y et était notamment mentionnée sur des factures de fournisseurs de la copropriété en qualité de contact.

Dans ces conditions, la Cour a retenu, que malgré l’absence de contrat de travail liant Mme X au Cabinet de syndic Y, qu’il était prouvé que celle-ci exécutait les ordres et accomplissait des actes de gestion incombant à ce dernier et se comportant à l’égard des tiers et des copropriétaires comme la salariée de ce syndic.

En conséquence, celle-ci ne pouvait recevoir mandat des copropriétaires pour voter aux assemblées générales.

L’annulation de celle-ci a donc été prononcée par la Cour de Cassation.

 Cour d’Appel de PARIS – 19 mars 2014.

Résumé : 

Un mandat tacite est valable entre ex-époux, propriétaires indivis d’un lot de copropriété, lorsque les éléments factuels présentés aux juges démontrent une part active de l’indivisaire dans la gestion du lot. 

COMMENTAIRE: 

La Cour d’Appel de PARIS, en date du 19 mars 2014, vient rappeler les règles de représentation des époux propriétaires d’un lot indivis lors d’une assemblée générale.

Le principe est prévu par l’Article 23 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965:

« En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic ».

Cette problématique est importante car l’absence de mandat est de nature à entacher le vote de ce copropriétaire.

Afin de palier à des annulations pour des motifs de représentation, la jurisprudence s’est fondée sur l’article 815-3 du Code Civil qui prévoit expressément la validité d’un tel mandat dans le cadre d’une indivision successorale et l’a étendue à la représentation entre époux.

En l’espèce, le faisceau d’indice retenu par les juges démontrait que :

 « le libellé des convocations aux assemblées générales de copropriétaires, notamment, l’envoi à Mme Huguette M. de convocations au nom de « l’indivision D. T. », la représentation de M. Son D. T. par Mme Huguette M. lors des assemblées générales antérieures, la remise de chèques de paiement par Mme Huguette M. au syndic, que celle-ci bénéficiait d’un mandat tacite au nom de l’indivision, mandat qu’aucun fait nouveau ne démentait, le pouvoir donné par M. D. T. à celle-ci en juillet 2009 confirmant s’il en était besoin que le divorce des époux prononcé en 2007 n’avait pas modifié les modalités de gestion des lots indivis par l’ex épouse »

Dans ces conditions les juges ont confirmé l’existence d’un mandat tacite entre les indivisaires.