Florian Candan Avocat

Résumé
Cour de cassation – chambre civile 3
28 janvier 2015

COMMENTAIRE
 

Cet arrêt aura les honneurs du bulletin de la Cour de cassation bien qu’il soit conforme à la jurisprudence antérieure concernant les conséquences juridiques résultant de l’absence de reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet article énonce :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »
L’article 42 alinéa 2 doit être reproduit dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
En son absence qu’elle est la sanction ?
La jurisprudence est constante sur cette question.
L’omission de cette formalité dans la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité, ni celles des résolutions contestées.
Cependant, le copropriétaire n’étant pas valablement informé de son droit d’annulation dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, la jurisprudence considère que le délai ne court pas à son encontre.
A la condition de trouver des moyens de nullité, il peut donc agir plus de deux mois après la signification irrégulière, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pour tenter d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale ou de certaines de ses résolutions.
Cet arrêt s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure considérant que la notification est irrégulière et que par conséquent le délai de deux mois ne peut commencer à courir.

Résumé :

La Cour de cassation élargie sa jurisprudence en considérant que des informations rapportées oralement aux copropriétaires sur l’état de la procédure permettent de compenser une habilitation à agir trop succincte.

 
Cour de cassation – chambre civile 3
16 décembre 2014

COMMENTAIRE
 

Pour agir en justice devant le Tribunal de Grande Instance afin de solliciter l’indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires, il est indispensable de se faire habiliter par l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

 
A défaut, tout défendeur pourrait soulever cette irrégularité qui rendrait nulle l’action en justice.

 
Cette omission serait alors susceptible d’engager la responsabilité du syndic.

 
Cependant, mettre au vote cette habilitation n’est pas suffisant, il faut en plus qu’elle soit la plus précise possible concernant les parties contre lesquelles l’action est intentée et concernant les demandes que le syndicat des copropriétaires formule à leur encontre.

 
La question qui était soumise à la Cour de cassation était de savoir si la rédaction suivante correspondait aux critères précités :

 
« Autorisation de saisir la juridiction au fond est donnée »

 
A première vue, une telle rédaction est nettement insuffisante pour faire valoir les droits du syndicat des copropriétaires.

 
Néanmoins, la jurisprudence accepte qu’il soit fait référence à certains documents annexes joints à la convocation, tel un rapport d’expertise recensant en détails les désordres liés à l’immeuble, le montant des réparations pour y mettre fin, et l’estimation du préjudice du syndicat des copropriétaires.

 
En l’espèce, des rapports oraux d’un expert amiable et de l’avocat de la copropriété avaient été présentés aux copropriétaires en assemblée générale, et dont les termes avaient été consignés dans le procès-verbal de l’assemblée générale permettant ainsi de remplir les conditions précitées.

 
Ainsi, la Cour de cassation élargie sa jurisprudence en considérant que des informations rapportées oralement aux copropriétaires sur l’état de la procédure permettent de compenser une habilitation à agir trop succincte.
 

Résumé:

Les quote parts de parties communes sont liées à la part de propriété indivise détenue par chaque copropriétaire dans les parties communes.

La quote part de charges communes générales sont liées aux dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble

Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 4 novembre 2014

Cet arrêt statuait sur la demande d’un copropriétaire qui souhaitait modifier la répartition des charges communes générales prévues par l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En dehors des exceptions prévues par l’article 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, une telle modification nécessite d’obtenir l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires :

Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Il est également possible d’effectuer une modification de la répartition des charges mais cette fois-ci liées à l’utilisation d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun conformément aux dispositions de l’article 25 e).

En l’occurrence, le copropriétaire attaquant a confondu la modification des quote parts de parties communes liées à la part de propriété indivise détenue par chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble, lui permettant notamment de voter lors des assemblées générales, et la quote part de charges communes générales liée aux dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble.

Il est rappelé que les quote parts de parties communes se calculent selon la méthode visée à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, sans dérogation possible, alors qu’il est permis d’utiliser une autre méthode pour le calcul des quote parts de charges générales.