Florian Candan Avocat

 Résumé: 

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Cour de cassation –troisième chambre civile- 1 6 SEPTEMBRE 2015

Cet arrêt attirera particulièrement l’attention des syndics professionnels en ce qu’il concerne la passation des archives par le syndic sortant.

En effet, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.»

Ainsi, selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,  tant le syndicat de copropriétaires que le syndic est fondé à intenter une action en justice pour obtenir la communication des archives de l’immeuble.

Dans cette affaire, la société GESPAC succédait à la société CITYA PARADIS.

La société GESPAC avait obtenu une ordonnance de référé condamnant la société CITYA PARADIS à lui remettre sous peine d’astreinte les archives de la copropriété.

Classiquement, les tribunaux assortissent leur décision d’une injonction de communiquer les archives sous astreinte de 50 € ou 100€ par jour de retard.  

Une fois l’astreinte prononcée, il faut ensuite la faire liquider en l’absence de réaction de la partie adverse.

C’est précisément ce qu’a fait la société GESPAC à l’encontre de la société CITYA PARADIS.

Pour se défendre, la société CITYA PARADIS mettait principalement en avant l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui impose au syndic d’être habilité par une décision d’Assemblée Générale pour agir en justice devant le juge du fond.

Selon la société CITYA PARADIS, le gérant de la société GESPAC n’avait pas été habilité par une telle décision.

La cour de cassation balaye cet argumentaire en indiquant clairement que le syndic nouvellement désigné peut agir en son nom contre l’ancien syndic et sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce sans autorisation de l’assemblée générale.

Or, il apparaissait effectivement que le syndic avait, conformément aux termes de l’article précité, mené cette action en son nom personnel et non en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, il n’avait pas à être habilité par celui-ci.

En pratique, il est d’usage d’intenter cette action tant au nom du syndic qu’au nom du syndicat des copropriétaires afin de contourner les inconvénients d’une convocation de l’assemblée générale.

En toute état de cause, il est donc vivement conseillé de toujours communiquer l’intégralité des archives à son successeur et de conserver une preuve irréfutable afin d’en justifier.

L’idéal est d’établir un bordereau de communication  listant l’intégralité des pièces remises et non simplement les dossiers.

A défaut et en cas de conflit,  la condamnation judiciaire n’est pas loin.

Pour conclure, il sera précisé que la société CITYA a été condamnée à verser la somme de 30.000€ au titre de la liquidation de l’astreinte.

Résumé:

Le syndicat des copropriétaires n’a pas à fournir ces informations dans la mesure où les sociétés mandatées étaient qualifiées et qu’un Coordinateur Sécurité et Protection de la Santé suivait les travaux.

Cour d’appel de PARIS- 6 MAI 2015

Signe des temps, cet arrêt met en avant des copropriétaires particulièrement attentifs et exigeants aux risques sanitaires pouvant résulter du ravalement de leur immeuble.

En effet, ces derniers exigeaient du syndic qu’il communique les produits chimiques utilisés lors de cette opération.

Ainsi, les époux D. ont demandé au Tribunal de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à communiquer la liste des produits chimiques utilisés dans le décapage des peintures et de justifier de l’innocuité de ces produits.

Ils indiquaient notamment qu’aucun constat de risque d’exposition au plomb ne leur avait été communiqué et donc que les travaux de ravalement auraient été exécutés sans tenir compte de la présence de ce produit.

Ils demandaient ainsi au Tribunal d’invalider l’exécution des travaux de ravalement.

La Cour a rejeté la demande de ces derniers.

En effet, elle considère que le syndicat des copropriétaires n’avait pas à fournir ces informations dans la mesure où les sociétés mandatées étaient qualifiées et qu’un Coordinateur Sécurité et Protection de la Santé suivait les travaux.

Dans ces conditions le syndic n’avait pas à communiquer la liste des produits utilisés puisque les travaux étaient réalisés dans des conditions garantissant la sécurité des occupants de l’immeuble.

Résumé: 

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les clauses du règlement de copropriété portent une atteinte excessive aux droits des copropriétaires de disposer de leur bien immobilier.

Cour d’appel de PARIS- 6 MAI 2015

Cet arrêt de la cour d’appel de PARIS ne fait que rappeler une jurisprudence bien établie concernant la faculté dont dispose un copropriétaire de vendre les locaux accessoires à son lot principal, à savoir les chambres de service, les caves, les emplacements de stationnement, à une personne étrangère à la copropriété.

Les faits sont les suivants, deux copropriétaires entendent céder la propriété des lots n°23 et n°24 correspondant à deux chambres de service.

Un candidat extérieur à la copropriété se porte acquéreur.

Cependant, le règlement de copropriété datant de 1956 prévoit que les chambres de service et les caves ne pourront être vendues qu’à des personnes déjà propriétaires dans l’immeuble.

Pour contourner cette problématique, les vendeurs sollicitent l’autorisation de l’assemblée générale.

Le 30 avril 2011, cette dernière refuse d’autoriser les vendeurs à effectuer la vente en question.

N’ayant pas d’autre choix que d’attaquer la clause du règlement de copropriété devant la justice, les vendeurs saisissent le Tribunal qui leur donne raison.

En effet, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les clauses du règlement de copropriété portent une atteinte excessive aux droits des copropriétaires de disposer de leur bien immobilier.

Pour régler cette problématique, il est alors indispensable de déterminer la destination de l’immeuble qui est une notion clé en droit de la copropriété.

Elle s’apprécie au regard de la situation géographique de l’immeuble, de ses caractéristiques de construction, du nombre d’occupants qui y habitent, de la qualité de ses équipements collectifs et plus généralement de son standing.

Or, après l’étude de cette destination par le Tribunal, il apparaît que cette clause du règlement de copropriété n’est aucunement justifiée et doit donc être réputée non écrite à ce titre.

Cette décision, bien que classique, démontre néanmoins la persistance psychologique d’un grand nombre de copropriétaires à refuser l’arrivée de nouveaux propriétaires de petites surfaces dans les immeubles. 

Par ailleurs, il est essentiel d’identifier à l’avance ce type de clause dans un règlement de copropriété dans la mesure où bien souvent elles sont décelées quelques jours avant la signature de l’acte authentique de vente.

En effet, le notaire ne peut, sans risquer d’engager sa responsabilité, signer l’acte authentique de vente avec une telle clause qui, tant qu’elle n’est pas annulée, est censée s’appliquer.

Cet arrêt est donc particulièrement intéressant pour les professionnels comme pour les particuliers.