Florian Candan Avocat

Cour d’Appel d’Aix-en-Provence – 22 janvier 2015

Résumé:

La règle en matière de jouissance privative est relativement simple dans la mesure où les parties communes restent appartenir au syndicat des copropriétaires et que toutes installations sans autorisation est de nature à créer un trouble manifestement illicite.

Commentaire: 

Peut-on installer une pergola sur une partie commune dont on détient la jouissance exclusive ?

 
Telle est la question sur laquelle vient répondre la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.

 
Des copropriétaires avaient la jouissance exclusive d’un jardin partie commune sur lequel ils ont installé une pergola sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

 
La question aurait pu se régler sur le fondement de l’article 25-b au regard des atteintes portées par les copropriétaires à l’aspect extérieur de l’immeuble.

 
En l’occurrence, le règlement de copropriété avait anticipé ce type de problématique et soumettait « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardin » à en respecter l’aspect général.

 
La règle en matière de jouissance privative est relativement simple dans la mesure où les parties communes restent appartenir au syndicat des copropriétaires et que toutes installations sans autorisation est de nature à créer un trouble manifestement illicite.

 
Si ce jardin avait été partie privative, la règle aurait été identique en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965

Cour d’Appel de Lyon – 13 janvier 2015

Résumé : Sans mandat, le Syndic ne peut obtenir de rémunération pour sa gestion même fondée sur la gestion d’affaires.

Commentaire

Un Syndic sans mandat ne peut percevoir de rémunération pour l’administration d’une copropriété.

Cette affaire met en jeu la responsabilité d’un Syndic provisoire.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 considère comme tel le syndic désigné par le règlement de copropriété lors d’une opération dont sont issues plusieurs ventes en l’état futur d’achèvement ou lors d’une première mise en copropriété.

La loi impose dans ce cas la tenue d’une assemblée générale dans l’année de sa désignation avec mise en concurrence opérée par le Conseil syndical.

En l’occurrence, le règlement prévoyait que cette assemblée générale devait se tenir au plus tard le 31 mai 2007.

Or, la première assemblée générale ne s’est tenue que le 24 juin 2010.

Pendant cette période, les dépenses communes ont été réglées par une société tierce que le Syndicat des Copropriétaires a refusé de rembourser.

 
Les sommes dues s’élevaient à la somme de 22.000 €.

La Cour d’Appel de Lyon rappelle qu’aux termes de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, le Syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer.

Or, sans mandat, le Syndic ne peut obtenir de rémunération pour sa gestion même fondée sur la gestion d’affaires.

Ainsi, cette jurisprudence classique rappelle que le Syndic ne peut se faire rembourser des sommes avancées sur le fondement de la gestion d’affaires ou de l’enrichissement sans cause et ne peut consentir de prêt au Syndicat des Copropriétaires.

Cette dernière notion est rappelée dans l’article 18-II de la Loi du 10 juillet 1965.

Résumé:

Les difficultés rencontrées par un syndic nouvellement élu concernant la récupération des archives auprès de son confrère sortant est un contentieux récurrent qui a le don d’agacer les magistrats.

Cour d’Appel de PRAIS
16 octobre 2014

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COMMENTAIRE

Les difficultés rencontrées par un syndic nouvellement élu concernant la récupération des archives auprès de son confrère sortant est un contentieux récurrent qui a le don d’agacer les magistrats.
Cette remise des archives du syndicat des copropriétaires se fait en deux temps :
Dans un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale ayant désigné le nouveau syndic, le syndic sortant doit remettre « la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. »
Cela comprends la trésorerie du syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété, les contrats d’assurance, d’entretien, la grille de répartition des charges, les appels de fonds etc…
Dans un délai maximum de trois mois après l’éviction du syndic, ce dernier doit remettre « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. »
A défaut de respecter les délais précités, le nouveau syndic doit mettre préalablement en demeure son prédécesseur de lui fournir les pièces manquantes et pourra saisir le Président du tribunal en la forme des référés si elle reste infructueuse.
Une ordonnance récente du Tribunal de Grande Instance de PARIS a même considéré que cette mise en demeure devait être nécessairement rédigée par le syndic lui-même et non par son Conseil.
La présente espèce vient rappeler que la notion d’ancien syndic ne s’applique uniquement au syndic sortant mais à tous les anciens syndics qui se sont succédé sur l’immeuble.