Florian Candan Avocat

Cour de Cassation – 3^ème Chambre Civile – 20 mai 2014

Résumé: 

La location de chambres de service séparément des lots principaux doit être interdite lorsqu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Tel est le cas lorsque celles-ci sont exigües, mal ventilées, mal éclairées et dépourvues de sanitaires et situées au sous-sol d’un immeuble de standing.

COMMENTAIRE: 

Cet arrêt est relatif à la licéité d’une clause interdisant la location des chambres de bonnes.

Ce type de litiges n’est pas résiduel, notamment à Paris où les petites surfaces trouvent toujours preneurs.

En l’occurrence, il est fréquent que des règlements de copropriété incluent une restriction au droit du copropriétaire en interdisant la location ou la cession des chambres de services séparément des lots principaux auxquelles elles se rattachent.

La jurisprudence tranche cette question au regard de l’atteinte  que peut entrainer une telle vente ou une telle location à la destination de l’immeuble.

En général, sauf dans les immeubles de grand standing présentant une configuration exceptionnelle, tant au regard de la situation géographique que du point de vue des matériaux composant l’immeuble et des services collectifs de ce dernier, une telle clause est réputée non écrite par le juge.

En l’occurrence, la Cour de Cassation relève que l’immeuble est composée de 24 appartements et de 13 chambres de services situées au sous-sol, parmi les caves et les locaux techniques, dont celui des ordures ménagères.

Ces chambres de services étaient notamment exigües, mal ventilées, mal éclairées et dépourvues de sanitaires.

En l’occurrence, la Cour de Cassation a considéré que la location de telles chambres porterait atteinte à la destination d’un immeuble de standing.

Cette décision est conforme à la jurisprudence antérieure.

On peut néanmoins s’interroger sur le fait de savoir si la location de telles chambres ne portait pas davantage atteinte aux normes édictées en faveur  d’un logement décent, qu’à une atteinte à la destination de l’immeuble.

Cour de Cassation – 3^ème Chambre Civile – 4 juin 2014

Résumé: 

Le projet de travaux refusé par l’assemblée générale et dont l’autorisation est demandée au Tribunal peuvent être améliorés en cours d’instance.

COMMENTAIRE: 

Cette affaire est relative à l’autorisation judiciaire prévue à l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui fait suite au refus d’une Assemblée générale de copropriétaires d’autoriser des travaux aux frais d’un des copropriétaires, sur les parties communes de l’immeuble ou pouvant porter atteinte à l’aspect extérieur de celui-ci.

En l’occurrence, les Consorts X propriétaires d’un lot à usage commercial se sont vus refuser par l’Assemblée générale des copropriétaires les travaux d’installation d’une gaine d’extraction des gaz brûlés dans la cour de l’immeuble.

Ce type de contentieux est particulièrement récurrent, notamment dans les grandes villes disposant de restaurant en pied d’immeuble et pose la question de l’extraction des fumées générées par la cuisson des aliments.

Il sera rappelé que l’Assemblée générale des copropriétaires ne peut aucunement refuser d’accorder son autorisation si le projet est suffisamment détaillé tant au niveau technique  que d’un point de vue esthétique, et toujours sous réserve ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Si ces conditions sont remplies, l’Assemblée générale se rend alors coupable d’un abus de majorité.

Afin de ne pas laisser le copropriétaire désemparé, l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que celui-ci peut saisir le Tribunal de Grande Instance afin d’obtenir de sa part l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux refusés par l’Assemblée générale des copropriétaires.

En l’occurrence, la question qui faisait débat portait sur le point de savoir si les travaux autorisés par le Tribunal pouvaient être différents de ceux soumis à l’approbation de l’Assemblée générale.

La Cour de Cassation énonce clairement que l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soit rigoureusement identiques à ceux que l’Assemblée générale n’a pas autorisée.

Cependant, elle précise que le projet qui est soumis à l’autorisation du juge ne doit pas comporter de différences notables avec celui soumis à l’Assemblée générale.

En l’occurrence, les demandeurs avaient, pour la première fois en appel, présentée une évolution de leur projet mais de façon améliorée et complétée.

Cette décision est à notre sens génératrice d’incertitudes dans la mesure où, l’Assemblée générale a pu, à juste titre refuser la réalisation de travaux sur la copropriété, et permet aux copropriétaires de soumettre à la Cour d’Appel un nouveau projet sur lequel, finalement, l’Assemblée générale n’a pas eu à statuer.

COUR D’APPEL DE PARIS Pole 4 – Chambre 2

09 avril 2014

Résumé: 

La preuve du trouble anormal de voisinage peut être rapportée par tout moyen, notamment par le nombre de plaintes et de mains courantes déposées au Commissariat, par des photographies, des témoignages et des attestations délivrées par les copropriétaires de l’immeuble et des immeubles alentours.

COMMENTAIRE: 

Cet arrêt intéressera les copropriétaires proches d’établissements générant des nuisances sonores.

Dans cette affaire, un bar situé en pied d’immeuble était à l’origine de nuisances sonores.

Ces nuisances provenaient tant de l’activité propre du bar (concerts, musique forte, discussions animées ect…) que du comportement des consommateurs qui poursuivaient bien souvent leur soirée arrosée sur le trottoir du bar, en faisant une annexe de celui-ci, selon la Cour d’Appel.

Cet arrêt est intéressant au regard du droit de la preuve.

Bien souvent,  il est nécessaire de faire désigner un expert judiciaire afin qu’au cours de ses opérations ce dernier réalise différentes mesure afin de démontrer l’anormalité du volume sonore et  le nombre de décibels générés par le perturbateur.

En l’occurrence, une telle expertise n’a pas été nécessaire face au nombre important d’éléments remis à la Cour à l’appui des nuisances sonores.

La preuve du trouble anormal de voisinage est rapportée par le nombre de plaintes et de mains courantes déposées au Commissariat, par des photographies, des témoignages et des attestations délivrées par les copropriétaires de l’immeuble et des immeubles alentours.

La Cour a donc prononcé la résiliation du bail au tort du preneur à la faveur de la clause résolutoire insérée au bail.

 Ce type de désagrément est fréquent dans les grandes Villes, et les affaires qui se fondent juridiquement sur les troubles anormaux de voisinage obtiennent le plus souvent gain de cause.