Florian Candan Avocat

Résumé:

Les fruits issus de la vente des parties communes sont partagés entre les copropriétaires au prorata de leur quotes parts détenues dans les parties communes vendues

Cour de Cassation –Chambre civile 3

22 janvier 2014

COMMENTAIRE

Cet arrêt a le mérite de venir, s’il en était besoin, préciser les modalités de répartition du prix de vente des parties communes.

La loi du 10 juillet 1965, au visa de son article 16-1, prévoit elle-même la répartition des fruits d’une vente d’une partie commune entre les copropriétaires.

Dans cette affaire, la copropriété se composait de deux immeubles dénommés bloc 1 et bloc 2, et l’assemblée générale avait décidé de vendre la loge de la gardienne pour un prix de 12.000€.

Le syndic avait cru opportun de diviser par moitié le prix de vente entre les deux immeubles, savoir 21.000€ pour le bloc 1 et 21.000€ pour le bloc 2.

Cette répartition des fruits de la vente venait en contradiction avec l’article 16-1 qui prévoit que :

« les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot ».

Ainsi, lorsque les parties communes cédées sont des parties communes générales, le prix de ces dernières doit être réparti au prorata des tantièmes de parties communes générales détenu par chaque copropriétaire composant le syndicat des copropriétaires.

Lorsqu’une partie commune spéciale est vendue, le fruit de la cession revient uniquement aux copropriétaires de cette partie commune spéciale.

La solution semble évidente mais il n’est pas rare que certains copropriétaires s’estiment lésés lorsque la partie commune qui est vendue est générale mais soumise à une grille de charges spéciales à certains copropriétaires.

Dans ce cas, le prix de vente sera réparti entre tous les copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires, même ceux qui n’ont jamais participé aux charges spéciales de la partie commune cédée.

Pour éviter cette injustice, les rédacteurs d’acte éviteront d’établir des charges spéciales sans création de parties communes spéciales.

Résumé :

A défaut de fixer un montant minimum en assemblée générale, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

En outre, l’absence de signature du procès verbal n’entache pas sa validité à défaut de preuve contraire.

Cour de cassation – Chambre civile 3
26 mars 2014

COMMENTAIRE

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Cette innovation a été introduite par la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU et se combine avec les articles suivants :

L’article 11 du décret du 17 mars 1967:

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

« I.- Pour la validité de la décision :

[…]

« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; »

Et l’article 19-2 issu du décret précité :

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

Deux hypothèses ressortent de la combinaison de ces dispositions :

1/ L’assemblée générale a voté par le moyen d’une résolution le montant minimum de la mise en concurrence et éventuellement des autres conditions.

2/Lorsque l’assemblée générale n’a rien prévu, la mise en concurrence est alors réalisée par le syndic qui fait établir plusieurs devis.

La nouveauté de l’arrêt commenté est que la Cour de Cassation énonce que :

« la mise en concurrence n’était pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre »

Cet arrêt signifie donc qu’à défaut d’avoir prévu un montant minimum des marchés et contrats, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

La Cour de Cassation approuve ici la Cour d’Appel qui avait refusé la demande en annulation d’un copropriétaire sur le fondement de l’absence de mise en concurrence de certains travaux votés en assemblée.

Le second intérêt de l’arrêt concerne l’application des dispositions de l’article 17 du Décret du 17 mars 1967 qui prévoit la signature du procès-verbal des décisions d’assemblée générale par les membres du bureau, savoir le Président, le Secrétaire, et par le ou les Scrutateurs.

La Cour de Cassation vient indiquer que l’absence de signature n’entraîne pas en soi la nullité de l’assemblée générale dans la mesure où la signature de ce document permet d’assurer sa force probante.

Par cette solution, elle vient confirmer une jurisprudence initiée il y a déjà quelque temps en refusant d’annuler une assemblée pour ce simple motif.

Néanmoins, l’omission des signatures permet de contester la force probante du procès verbal, et donc de remettre en question les résolutions votées.