Florian Candan Avocat

Résumé :

Un grand nombre d’Assemblée Générale sont annulées chaque année sur le motif que le nombre de scrutateurs imposés par une clause du règlement de copropriété n’a pas été respecté.

Néanmoins, en raison de l’impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, l’Assemblée Générale n’est pas nulle.

Cour de cassation – troisième chambre civile – 30 septembre 2015

Le présent arrêt aura les honneurs du bulletin de la Cour de cassation ce qui démontre bien l’importance de ce dernier.

Il porte sur l’épineuse question de la désignation des scrutateurs composant le bureau de l’assemblée générale.

En effet, un grand nombre de celles-ci sont annulées chaque année au motif que le nombre de scrutateurs imposés par une clause du règlement de copropriété n’a pas été respecté.

Rappelons préalablement que l’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne […] son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. »

Ainsi, la désignation d’au moins un scrutateur est en toute hypothèse obligatoire.

Toutefois, de nombreux règlements de copropriété imposent la désignation d’un second scrutateur.

Si la clause du règlement de copropriété n’est pas respectée, cette irrégularité est de nature à entraîner la nullité de l’ensemble de l’Assemblée Générale.

Dans l’arrêt d’espèce, et selon les attestations des copropriétaires présents à l’Assemblée Générale, aucun copropriétaire n’avait souhaité se présenter à ce poste.

La Cour de cassation en a déduit qu’en raison de l’impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, l’Assemblée Générale n’était pas nulle.

Cette solution a le mérite d’assurer la sécurité juridique des Assemblées Générales.

Toutefois, le lecteur notera que la preuve de l’absence de désignation d’un second scrutateur est apportée par les attestations des copropriétaires eux-mêmes, lesquels pourraient avoir un intérêt certain à produire des attestations de complaisances.

C’est pourquoi, il est conseillé au syndic de noter dans le Procès-Verbal de l’Assemblée Générale et dans la résolution relative à la désignation des scrutateurs l’impossible désignation de ceux-ci en raison de l’absence de candidature.

Résumé :

Aucun texte n’exige que l’Assemblée Générale vote strictement sur les termes de la résolution inscrite à l’ordre du jour.

Le principe même d’une Assemblée Générale étant de débattre et de faire évoluer les décisions à prendre ce principe justifie donc l’amendement d’une résolution inscrite à l’ordre du jour.

Cour de cassation – troisième chambre civile – 16 septembre 2015

Cette affaire concerne le pouvoir d’amendement de l’Assemblée Générale appelée à voter sur un projet de résolution dont elle modifie la rédaction au moment du vote.

Rappelons qu’aucun texte n’exige que l’Assemblée Générale vote strictement sur les termes de la résolution inscrite à l’ordre du jour.

Le principe même d’une Assemblée Générale est de débattre et donc de faire évoluer les décisions à prendre ce qui justifie l’amendement d’une résolution inscrite à l’ordre du jour.

En effet, l’assemblée générale n’est pas une simple chambre d’enregistrement.

Toutefois, ce pouvoir d’amendement comporte des limites à ne pas franchir.

Tel serait le cas d’une résolution qui serait tellement amendée que le sens, l’objet et la portée de celle-ci seraient bien loin de la résolution initiale.

En l’espèce, la résolution s’était vue ajouter « pour que soit respecté le règlement de copropriété ».

En l’espèce, la Cour de cassation n’a pas jugé la résolution dénaturée et a donc débouté le copropriétaire de sa demande.

Résumé :

Le syndic doit vérifier la régularité des pouvoirs, lesquels doivent comporter :

• La date de l’Assemblée Générale
• L’identité du mandant et du mandataire
• L’acceptation du mandataire
• La date du pouvoir

Son refus d’accepter un pouvoir régulier est illégal et peut entrainer l’annulation de l’Assemblée Générale.

Cour de cassation- troisième chambre civile – 15 septembre 2015

Cet arrêt est également important pour éviter qu’une Assemblée Générale soit annulée en raison d’un pouvoir valable qui aurait été refusé par le syndic.

Les faits sont les suivants, Monsieur X, propriétaire de lots soumis au statut de la copropriété a délégué son droit de vote à un mandataire.

Le mandat de ce dernier n’ayant pas été pris en considération lors de l’Assemblée Générale, certains copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette Assemblée.

Les contestataires soulevaient l’irrégularité du pouvoir.

Toutefois, la Cour a jugé celui-ci valable dans la mesure où il comportait :

• La date de l’Assemblée Générale
• L’identité du mandant et du mandataire
• L’acceptation du mandataire
• La date du pouvoir

Ainsi, le syndic doit veiller à la régularité des pouvoirs car dans la présente affaire son refus d’accepter un pouvoir régulier a été jugé illégal et a eu pour conséquence l’annulation de l’Assemblée Générale.

A l’inverse, si le pouvoir avait été irrégulier mais accepté par le syndic, l’assemblée générale était également vouée à l’annulation.

La question des pouvoirs est donc particulièrement sensible, il est donc important que le syndic les vérifie scrupuleusement.