Florian Candan Avocat

La question de savoir si un syndic qui n’a plus de mandat peut néanmoins tenir une assemblée générale est souvent posée à l’avocat en droit immobilier/droit de la copropriété.

Il est rappelé que l’article 7 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

La jurisprudence considère ainsi que le syndic qui détient un mandat valable, non encore expiré, a  le droit de convoquer une assemblée générale, même si celle-ci se tient à une date à laquelle son mandat à expiré.

C’est ce que vient justement de rappeler l’arrêt de la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 19 octobre 2017 qui a vocation à être très largement publié.

Ainsi, pour savoir si l’assemblée générale est régulièrement convoquée, il convient de vérifier que les convocations ont été adressées durant le mandat du syndic.

A défaut, l’assemblée générale serait convoquée irrégulièrement par un syndic sans mandat et serait susceptible d’encourir une annulation.

Il est donc important de distinguer la date de la convocation de l’assemblée générale, qui requiert un mandat en cours, de la date de la tenue effective de l’assemblée générale, qui peut être tenue par un syndic sans mandat.

Encore faudra -t-il agir dans le délai légal prescrit par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Résumé :

 
Dans certains cas, le syndicat des copropriétaires peut profiter des dispositions extrêmement favorables du Code de la Consommation à l’égard des prestataires de services de la copropriété.

Cour de cassation – première chambre civile- 25 novembre 2015

A défaut d’information dans les conditions prévues par l’article L 136-1 du Code la consommation, le syndicat des copropriétaires peut rompre un contrat à tout moment une fois passé le délai de reconduction de celui-ci.

Cette décision est destinée à être largement diffusée puisse elle sera publiée au Bulletin de la Cour de Cassation et sera disponible sur internet (P+B+I).

Pourquoi une telle publicité ? 

Sans revenir sur les précédentes jurisprudences, on peut simplement mentionner que le syndicat des copropriétaires qui était représenté par un syndic professionnel était considéré comme un professionnel devant certaines juridictions, alors que d’autres juridictions l’assimilaient à un non professionnel. 

Les faits sont les suivants :

La société Foncia Arc de Seine, agissait en qualité de syndic de plusieurs syndicats de copropriétaires et avait conclu avec la société Christal divers contrats de prestations de services, renouvelables par tacite reconduction.

Comme bien souvent, le syndicat des copropriétaires a résilié ces contrats sans respecter le délai de préavis contractuellement imposé.

Le prestataire l’a donc assigné en paiement de dommages-intérêts au titre de l’inexécution.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires mettait en avant les dispositions de l’article L 136-1 du Code de la Consommation qui prévoit que :

«  Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

[…]

Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction ». 

La société prestataire argumentait du fait que si l’article L. 136-1 du code précité est applicable aux personnes morales, un syndicat de copropriétaires qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier, conclure et assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété, ne saurait bénéficier d’une telle disposition.

Cependant, la Cour de Cassation a considéré que la représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu’il peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 du Code de la Consommation.

On comprend donc l’intérêt pratique d’une telle jurisprudence car nombre de contrats du syndicat des copropriétaires sont assortis d’une clause de renouvellement tacite qui peut échapper à la vigilance du syndicat des copropriétaires.

Désormais, à défaut d’information dans les conditions prévues ci-dessus, le syndicat des copropriétaires pourra rompre le contrat sans risquer de payer des dommages et intérêts.

Le décret du 15 décembre 2015 (2015-1681) met à la charge du syndic de copropriété une nouvelle obligation d’information à l’égard des occupants de chaque immeuble concernant les décisions prises lors des assemblées générales.

Ce décret entrera en vigueur le 1^er avril 2016 et s’appliquera à toutes les assemblées générales à compter de cette date.

Cette obligation d’information porte sur les questions qui sont susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants.

Le décret donne une liste des questions à porter à la connaissance des occupants :

– les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

 
– les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l’anonymisation de leur contenu.

Ainsi, en cas de licenciement du gardien de l’immeuble, l’ensemble des occupants devra être informé. Dans ce dernier cas, toutefois, il faudra veiller à notifier préalablement le licenciement à la personne concernée.

Le décret liste également les décisions qui ne doivent pas être portées à la connaissance des occupants :

– une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

– les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Concernant les modalités pratiques de l’information, celle-ci se fait dans les 3 mois de l’assemblée générale par voie d’affichage pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet ou par avis déposés dans chacune des boites aux lettres.

A ce stade, le texte ne précise pas les sanctions en l’absence du respect de ces dispositions.