Florian Candan Avocat

Résumé :

Bien que toujours dans les lieux, le preneur qui a pris des mesures irréversibles en vue de les quitter peut faire obstacle au droit de repentir du bailleur.

COMMENTAIRE

Cet arrêt confirmatif de la Cour d’appel de PARIS statue sur le droit de repentir du bailleur et précise les conditions dans lesquelles il peut s’exercer.

Le droit de repentir est prévu par l’article 145-58 du Code de commerce :

« Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

Le droit de repentir permet au bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement de revenir sur son refus et ainsi d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant le renouvellement du bail.

La mise en œuvre de ce droit est cependant soumise à deux conditions qui ne sont pas cumulatives. Il suffit que l’une ou l’autre soit remplie pour faire obstacle au droit de repentir du bailleur.

La première tient au fait que le locataire ne doit pas avoir quitté les lieux étant précisé qu’il lui est possible de les quitter dès que le renouvellement du bail lui est refusé, sauf disposition contraire du bail. La preuve de l’effectivité du départ peut se faire par la remise des clefs ou par la réalisation d’un état des lieux de sortie.

La seconde condition tient  au fait que locataire ne doit pas avoir loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En l’espèce, le bailleur soutenait que la société locataire ne prouvait pas avoir acheté ou loué un autre bien pour l’exercice de son activité ce qui était exacte.

Cependant, la société locataire avait informé son bailleur des différentes mesures qu’elle avait mises en œuvre avant l’exercice de son droit de repentir et bien que toujours dans les lieux les juges ont constaté qu’elle avait pris des mesures irréversibles en vue de les quitter à la date d’effet du congé ne permettant plus la poursuite de son activité dans les lieux loués.

Résumé:

Le droit d’option peut être mis en œuvre  avant tout instance, en cours d’instance et au plus tard dans le délai d’un mois après la signification de la décision devenue définitive.

Cour de cassation – Chambre civile 3

11 décembre 2013

COMMENTAIRE

La solution suivante a vocation à être largement publiée puisqu’elle figurera au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, au Bulletin d’information de la Cour de cassation et sera diffusée sur le site Internet de la Cour de cassation.

Elle vient préciser les conditions d’application de l’article L.145-57 du Code de commerce qui prévoit la faculté d’user du droit d’option appartenant aux parties  dans le cadre d’un litige concernant la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Ce droit d’option permet au locataire de renoncer à son droit au renouvellement et au bailleur de refuser le renouvellement à condition de payer l’indemnité d’éviction.

Alors que le texte précité permet aux parties d’exercer ce droit d’option pendant le cours de l’instance et au plus tard dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision de justice devenue définitive, la Cour d’appel de PARIS a considéré que ce droit d’option ne pouvait pas s’exercer en cours d’instance mais uniquement dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision de justice devenue définitive venant ainsi restreindre considérablement la liberté des parties.

La Cour de cassation n’entérine pas cette interprétation et considère que le droit d’option peut donc être mis en œuvre  avant tout instance, en cours d’instance et au plus tard dans le délai d’un mois après la signification de la décision devenue définitive.